Nederlands
English
28-10-2022
Minister presenteert eerste contouren van plannen om middenhuur te reguleren
Op 14 oktober 2022 heeft minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) de Tweede Kamer bij brief geïnformeerd over zijn plannen om huurprijsregulering in het middensegment in te voeren. Waarom deze regulering en wat zijn de gevolgen?
Waarom regulering van middenhuur?
Aanleiding voor de plannen is de sterke toename van huurprijzen van huurwoningen in het middensegment. Tegelijkertijd is ook de beschikbaarheid van woningen in het middensegment aanzienlijk gedaald, vooral in de grote steden. Hierdoor staat onder meer de toegang tot woonruimte in de steden voor veel mensen met maatschappelijk relevante beroepen onder druk.
Situatie op dit moment
Op dit moment zijn alleen de huurprijzen voor woningen onder de liberalisatiegrens, welke momenteel ligt op een huurprijs van € 763,47, gereguleerd. Regulering geschiedt door toepassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt de maximale redelijke huurprijs op basis van de kwaliteit van de woning. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van een woning waardeert, zoals bijvoorbeeld oppervlakte, voorzieningen en energielabel.
Doortrekken WWS
Als de plannen van de minister doorgang vinden, dan zal het WWS ook gaan gelden voor woningen tot ongeveer 187 punten, wat in het huidige WWS neerkomt op een huurprijs van ongeveer € 1.000,- per maand. Door de toepassing van het WWS uit te breiden naar 187 punten, kunnen huurders in het middensegment straks ook naar de huurcommissie om hun huurprijs op redelijkheid te laten toetsen. Wanneer de overeengekomen huurprijs meer bedraagt dan de maximaal redelijke huurprijs op basis van het puntenaantal van de woning, wordt de huurprijs door de huurcommissie naar beneden bijgesteld.
Nieuwe huurovereenkomsten
Belangrijk te vermelden is dat de regulering van middenhuur volgens de huidige plannen alleen zal gaan gelden voor nieuwe huurovereenkomsten. De regulering grijpt volgens de minister te veel in op het eigendomsrecht om deze ook in te voeren voor bestaande huurovereenkomsten. Toch heeft de regeling grote gevolgen: de minister schat in dat uiteindelijk ruim 90% van de huurwoningen in het sociale en middenhuursegment zal vallen en dus onder de € 1.000 zal moeten worden verhuurd.
Maximering jaarlijkse huurverhoging
De regulering zal daarnaast betrekking hebben op de jaarlijkse huurprijsverhoging. Tot mei 2024 begrenst de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten de maximale huurprijsverhoging in de vrije sector. De minister is zich aan het beraden wat na die periode de jaarlijkse maximale huurprijsverhoging in het middensegment moet zijn. Hiervoor zal een nieuwe systematiek in de wet worden opgenomen.
Modernisering WWS
Vanuit de markt heeft de minister geluiden opgevangen dat het WWS aan modernisering toe is. Marktpartijen hebben aangegeven dat de vraag van huurders tegenwoordig anders is dan toen het WWS werd ingevoerd en dat deze vraag nu onvoldoende in het WWS wordt gewaardeerd. Om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren zal de minister beoordelen of hij het WWS kan moderniseren. Daarbij zal onder meer worden gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS voor het middenhuursegment, de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke) buitenruimte van de huurwoning in het WWS en het aanpassen van de cap op de WOZ-waarde.
Lokale afspraken
Verschillende gemeenten hebben vooruitlopend op landelijke regulering zelf afspraken gemaakt met ontwikkelaars over nieuw te bouwen middenhuurwoningen. Zo zijn er bijvoorbeeld afspraken gemaakt over hoeveel woningen binnen een project in het sociale en middensegment gebouwd moeten worden, en hoeveel woningen er in het vrije segment terecht mogen komen. De landelijke regulering die op komst is, doorkruist deze afspraken geheel of gedeeltelijk. Zo kan de regulering er toe leiden dat woningen die voor de vrije sector waren voorzien, toch in de middenhuursector terecht komen. Daarom zal de minister onderzoeken hoe de landelijke regulering van de middenhuur zich moet gaan verhouden tot deze lokale afspraken.
Wetsvoorstel
Volgens de planning van de minister moet de Wet Regulering Middenhuur begin 2023 in consultatie worden gebracht. Naar verwachting zal dan nog meer duidelijk worden over de inhoud en gevolgen van de regulering van de middenhuur.
Bron: Kamerbrief minister voor VRO over regulering middenhuur van 14 oktober 2022
