Verhuur onder leegstandwet

10-11-2022

Verhuur onder leegstandwet

Onder de Leegstandwet worden woningen verhuurd die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop. Voor deze tijdelijke verhuur moet de verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente.

Wanneer mag het?

De volgende woonruimte kan worden verhuurd onder de Leegstandwet:

te koop staande woning van een particuliere eigenaar (een eigenaar mag maximaal 2 koopwoningen tegelijk verhuren)
te koop staande huurwoning
huurwoning (bijv. van een woningcorporatie) die op termijn gesloopt of ingrijpend gerenoveerd wordt
woonruimte in een gebouw (bijvoorbeeld kantoor of school) dat in afwachting is van een andere bestemming, verkoop of verbouwing.

Hoe lang duurt het?

De huurovereenkomst duurt minimaal zes maanden. Alleen voor te koop staande huurwoningen geldt een minimale termijn van drie maanden. Daarna kunnen huurder of verhuurder het contract opzeggen. Huurders hebben één maand opzegtermijn en verhuurders drie maanden. De opzegtermijn van tijdelijke huur in te koop staande huurwoningen is voor verhuurders slechts twee maanden. De maximale termijn van de huurovereenkomst is gelijk aan de geldigheidsduur van de Leegstandwetvergunning.

Hoe lang is de vergunning geldig?

Een gemeente kan een vergunning geven voor vijf jaar ineens (alleen bij te koop staande woningen van particulieren) zonder mogelijkheid tot verlenging daarvan. Of voor maximaal 10 jaar ineens zonder mogelijkheid tot verlenging bij gebouwen met een omgevingsvergunning waarvoor tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is aangevraagd. De duur van de Leegstandwetvergunning is dan even lang als die van de Omgevingsvergunning. In andere gevallen wordt een vergunning voor hoogstens twee jaar afgegeven. Voor de vergunningen die twee jaar geldig zijn kan jaarlijks verlenging worden aangevraagd door de verhuurder. Daardoor kan de vergunning van twee jaar worden verlengd tot maximaal:

5 jaar - te koop staande woningen van particulieren
7 jaar - huurwoningen die gesloopt of gerenoveerd worden
10 jaar - gebouwen waarvoor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is aangevraagd

Verhuurders mogen meerdere keren een vergunning aanvragen voor dezelfde woning. Daar is wel een voorwaarde aan verbonden. Om te voorkomen dat de Leegstandwet misbruikt wordt om woningen langdurig te verhuren met tijdelijke contracten moet er tussen beide aanvragen minstens vijf jaar zonder een dergelijke vergunning zitten.

Wat moet er in het contract staan?

Huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet moeten altijd op schrift staan. In het contract moet vermeld worden:

dat het gaat om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet
voor welk tijdvak de Leegstandswetvergunning is verleend
als het niet om een koopwoning gaat, moet ook vermeld worden wat de maximale huurprijs is op grond van het puntenstelsel.

Staan deze verplichte onderdelen niet in het contract, dan geldt (toch) de reguliere huurbescherming.

Heeft de huurder huurprijsbescherming?

Niet altijd. Het puntenstelsel en de maximale huurverhoging geldt niet voor te koop staande woningen van particulieren. Voor deze woningen mag de eigenaar zelf bepalen tegen welke prijs wordt verhuurd. De eigenaar is niet gebonden aan de maximumhuurprijs volgens het puntenstelsel. Huurders van deze woningen kunnen niet naar de Huurcommissie om de huurprijs op redelijkheid te laten toetsen. Dat kunnen huurders van te slopen of te renoveren woningen wel. Op die woningen is het puntenstelsel gewoon van toepassing.

Wanneer eindigt de huurovereenkomst?

De tijdelijke huurovereenkomst eindigt automatisch als de Leegstandwetvergunning is verlopen. Opzeggen is niet vereist. Verhuurder of huurder moeten uiteraard wel opzeggen als ze de huurovereenkomst eerder willen beëindigen. Blijft de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst met instemming van de verhuurder in de woning wonen, dan ontstaat er een reguliere huurovereenkomst met huur(prijs)bescherming.

Wat als de verhuurder niet merkt dat de vergunning verloopt?

Het kan gebeuren dat een Leegstandwetvergunning is verlopen en een verhuurder dat niet in de gaten heeft. Als de huurder maandelijks de huur blijft betalen en de verhuurder deze betalingen accepteert, dan is het tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet overgegaan in een regulier huurcontract met huurbescherming. Doorgaans houden verhuurders de termijnen goed in de gaten om dit te voorkomen.

Wat als de verhuurder na de tijdelijke huurperiode een antikraakcontract aanbiedt?

Het komt regelmatig voor dat sloop, verkoop of renovatie wordt uitgesteld, terwijl het pand nog bewoond wordt door een tijdelijke huurder. Verhuurders die willen voorkomen dat de tijdelijke huurovereenkomsten overgaan in reguliere huurcontracten met huurbescherming bieden hun huurders dan vaak bruikleen- of antikraakcontracten aan. Of zij dringen erop aan dat de huurder overstapt op een antikraakcontract bij een antikraakbureau. Overkomt je dit als huurder, ga hier dan niet zomaar op in. Win advies in bij de Woonbond over jouw rechtspositie. Je bent dan namelijk geen huurder (meer) en jouw rechtspositie is daardoor (nog verder) verzwakt. Bedenk wel dat je feitelijk (wel) huurder bent (of blijft) als de huurbetaling voortduurt. Van antikraak en bruikleen is namelijk alleen sprake als er niet (meer) wordt betaald voor het gebruik van de woonruimte.